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メディア掲載履歴

全国賃貸住宅新聞の連載コラム「アトラクターズ・ラボの市場トレンド分析」2010年
第1回
賃料査定に確固たる理由が必要
第2回
将来賃料が分からなければ投資はできない
第3回
失敗しない商品企画の立案方法
第4回
エリアの需給バランスは分かるか
第5回
新規供給はいつまで続くのか?
第6回
需要減退の隠れた要因
第7回
賃料はどこまで下がるか
第8回
キャンペーンのあり方
第9回
賃貸住宅市場反転の時期
第10回
キャッシュフロー視点での物件評価手法
第4回「エリアの需給バランスは分かるか」
空室率が全体に悪化する中、需給バランスが知りたいというニーズはオーナー・投資家・管理会社などが非常に強くなっており、最近の投資マインドの回復から、国内外からの引合いが多数あります。しかし、これに対する答えを見たことある方は非常に少ないことでしょう。不動産屋さんが「供給過剰で、空室率が悪化している」ということはあっても、数字で空室率を追ったものもほとんどなければ、実際に供給が何戸あって、需要が何世帯付いたかは把握したものもありません。
しかし、実際にはエリアの需給バランスは把握することができます
新規需要は世帯の純増数や外国人人口の増加などで表すことができます。この際に住民基本台帳を使えば毎年の町丁目毎の世帯動態を把握することが可能です。
次に供給は貸家の着工戸数や分譲マンションの竣工戸数の積上げで知ることができます。着工データを使う場合には竣工までのタイムラグを見ることになるので、実は1年先の供給はほぼ将来推計できていることになります。
これらの需要と供給を差し引きすると、エリアの需給バランスが出てきます。分譲マンションが竣工と同時にほぼ満室になることから、この需給バランスの意味は賃貸住宅の空室率と連動します。グラフは東京23区の需給バランスですが、0より上の棒グラフが新規需要で、下が新規供給となり、その差し引き(需給バランス)を折れ線グラフで表しています。
こうして見ると、過去の需給バランスの推移だけでなく、1年先の供給も分かるので当面の需給がどうなりそうかも容易に推測できます
過去の推移を解説すると、バブル崩壊後に需給が大きく崩れ、(この際に賃料も大きく下落しました)その後2001年まで改善に向かい、ITバブル崩壊で再び悪化し、戦後最長のいざなみ景気で2008年のリーマンショックまで回復、2009年は需要の大幅な収縮で一気に悪化したことが分かります。
2010年の予測はというと、需要減退は続くでしょうか供給が大幅に調整されるために、需給はこれ以上悪化しないと推測しています。
このようにして、エリアの需給バランスはほぼ把握可能であり、そのエリア設定も行政区・駅・町単位まで、これまで様々な実績があります。
グラフ

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