不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ株式会社（東京都千代田区・代表取締役：沖有人）は、「高額賃貸市場予測調査」を行い、都心3区と9区の空室率と成約賃料の短期予測（１年後）と中期予測（3年後）を実施したので公表する。

2008年に発生したリーマンショック以降賃貸住宅市況は悪化し、特に都心部の落ち込みが激しい。2010年4-6月期までの実績値をもとに過去4年分のトレンドをベースとし、独自に予測モデルを構築、これを将来展開して予測値を算出した。空室率は景気動向に対して9ヶ月のタイムラグをもって変動することから、過去の実績値の推移から短期予測を導いた。中期予測は今後の景気シナリオを3パターン作成し、最も悪い場合と良い場合の幅を確認した。

これによると3区（港区、渋谷区、世田谷区）、9区（千代田区、港区、新宿区、文京区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区）ともに賃貸住宅市況は現状水準で底這いを続けるが、2011年1-3月には回復傾向が顕著となることが推測された。現状12~13%で前後する空室率が2011年1-3月に都心3区は10.4％、都心9区は10.9％となり、今後の景気回復が順調に推移すれば、本格回復傾向となることが見込める。また、成約賃料は空室率と逆相関となり、稼動が改善することで賃料も上昇に向かうことになる。

中期予測に関しては、3年後（2013年1-3月）に景気が悪化したとしても現状並みの市況と予測された。こちらは景気変動を「(1)現状維持」「(2)2004年7-9月期以降と同じ景気回復」「(3)2008年10-12月期以降と同じ景気悪化」の3パターンを想定した。景気が回復した場合には8〜9％前後の空室率となり、景気が悪化した場合には12〜13％前後の空室率と推測できたため、二番底となるような景気悪化となっても3年後は現状並みの市況と予測できる。成約賃料も空室率と同様である。

景気動向との連動やシナリオは上記の通りであるが、その理由として需給バランスの悪化収束がある。2010年は新規竣工物件が極端に少なく供給は絞り込まれている一方で日本人世帯と外国人人口の動きから需要を確認すると、世帯増加数の減少傾向は鈍化している。需要減退には既に歯止めがかかり、今後の需給バランスは悪化収束に向かう条件が揃ったと考えられる。そのため短期的には2011年1-3月に賃貸住宅市況は本格回復期に入り、長期的に景気変動のシナリオが複数想定された場合でも現状並み以上となると判断した。

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