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新築と中古のマンション価格に関する考察
【プレス発表資料】2008年 2月 アトラクターズ・ラボ(株)
以下は売れ行きが鈍化している新築分譲マンション市場に対して中古市場から見た考察を行った結果である。
新築分譲マンションの価格高騰は「旧価格」「新価格」「新々価格」という用語を生んだが、直近の売れ行きは鈍く、「価格が高過ぎるために需要がついてこられなくなった」という販売現場の声が聞かれるようになった。
適性な価格を判断するために、首都圏の中古成約価格インデックスと新築価格インデックスを比較すると、2007年になって顕著に開いてきていることが分かる。これは中古成約事例という実需水準に対して新築価格が乖離している現状を表している。
中古事例は新築に比較して住戸数は少ないものの、物件数が多いので、特定の物件の影響を強く受けることなく相場観が形成される。この中古の相場観から大きく乖離した価格の物件は売れ行き不振になり易いと考えている。
中古成約事例から築年補正・時点補正を施した物件の『新築換算価格』 (「この中古物件が今新築で販売されたとしたらいくらか」)を弊社では算出しており、この『新築換算価格』と07年の平均新築価格を行政区単位に比較すると、価格の需給ギャップの状況が見えてくる。
また、新築分譲価格×分譲戸数を市場規模と見立てて時系列に見ると、低価格期には年間平均3.6兆円規模となり、高価格期には2.9兆円規模に縮小しており、この間に実需が大きく変化する閾値が存在する。2007年上期の分譲価格は高価格期に相当するため、市場規模が2.9兆円になると07年の供給戸数は6.2万戸と大幅に減少することが考えられる。
このため、今後は供給エリアと価格設定が中古成約事例から想定した適性価格を見極めることが重要性が増してくると考えている。
そのソリューションとして、成約中古事例から新築に換算し直した物件別価格を用いて、適正販売価格を設定できるようにデータ提供システムを開発した。

新築換算坪単価 http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html


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新築分譲価格インデックスと中古成約価格インデックスとの比較
グラフ
新築価格インデックスと中古価格インデックスは連動して動いており、1997年を100とした場合、1998〜2005年までの8年間の乖離率(新築−中古)の平均は2.1ポイントで安定していた。
この乖離率は2006年に4.0ポイントとなり、07年1〜7月期には9.4ポイントに拡大している。
ここから現在の新築分譲価格が中古相場からすると高過ぎると判断できる。



分譲価格が閾値を超えると、市場規模が縮小するリスクがある
グラフ
分譲価格×分譲戸数=市場規模とすると、1994-1998年の分譲価格が高かった時期は年間平均2.9兆円と低く、1999-2006年の分譲価格が低かった時期は平均3.6兆円で安定的に高かったことが分かる。
分譲価格水準が一定の閾値を超えると需要量が大きく変化するという仮説に立つと、 2007年は新築分譲価格インデックス上、1995-6年水準に当たり、高価格期に相当し、市場が縮小する可能性がある。
2006年の下期に駆け込みによる未曾有の市場規模だったが、2007年は市場規模2.9兆円に落ちるとなると、戸数ベースで年間6.2万戸(平均価格4700万円で計算)に大幅に落ち込む計算となる。
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