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| 第１回「総論・新宿区」 |
高級賃貸住宅の立地は特定の地域に限定される。
これは高額な賃料を支払う能力のある需要が偏在しているからである。
アメリカでの同時多発テロ以前は外国人需要が多かったこのセグメントも
最近では日本人需要が過半数を占めるに到っているという調査結果がある。
外国人需要の際には、アメリカンスクールのバスルートにあることが
必須要件であったために、今でも高級賃貸立地は港区に多い。
表は借家世帯の平均年収が高い町のランキングになる。
元麻布・六本木・南麻布がベスト１０中６を占め、際立った結果となっているのも
データのイメージを持っていただく為に、新宿区を例にとって話を進める。
| 新宿区 |
愛日小学校 |
723 |
1 |
| 新宿区 |
市ケ谷小学校 |
691 |
2 |
| 新宿区 |
津久戸小学校 |
689 |
3 |
| 新宿区 |
西戸山小学校 |
646 |
4 |
| 新宿区 |
落合第四小学校 |
627 |
5 |
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| 新宿区 |
牛込第三中学校 |
679 |
1 |
| 新宿区 |
牛込第一中学校 |
660 |
2 |
| 新宿区 |
落合中学校 |
603 |
3 |
| 新宿区 |
四谷中学校 |
575 |
4 |
| 新宿区 |
西戸山中学校 |
558 |
5 |
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上位にランクインした愛日小学校、市谷小学校、津久戸小学校、牛込第三中学校、牛込第一中学校は新宿区の中でも、すべて市ヶ谷エリアから神楽坂エリアにかけての、千代田区寄りのゾーンに集中していることが分かる。
歴史と伝統があり、尚且つ千代田区という東京の中心により近いという立地特性が、高年収者が集積する素地をつくっているものと考えられる。また、このエリアには、大江戸線の新駅（牛込神楽坂駅・牛込柳町駅）が開設され、都心への交通アクセスが一層向上していることも見逃せない。
まとめると、新宿区の高年収学区は、(1)歴史と伝統があり(2)地ぐらいの高い周辺行政区に近く(3)交通アクセスが良い、という３つの要件を兼ね備えたエリアで世帯年収が高くなっており、その結果として高世帯年収学区が発生していると言える。
この要件は、他のエリアで学区を見る際にも活用できるのではないだろうか。
次回からは具体的な行政区について、学区年収上位校を紹介していく。
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※ なお、町丁目別年収データの詳細はホームページで確認してください
アトラクターズ・ラボ
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